高价拿地吞苦果 招商蛇口盈利再告急

文 | 王亚静

编辑 | 高雅

2021年，招商蛇口再次交出一份利润下滑的成绩单。

2月23日晚间，招商蛇口发布2021年业绩快报。从全年业绩来看，归母净利润一反前三季度暴涨的态势，掉头直下至亏损，最终没有扭转连年利润下滑的局面。

而这背后，曾经抢过的高价地，最终还是让招商蛇口付出了真金白银的代价。

PART ONE

增收不增利

过去这一年，招商蛇口以增收不增利收尾。

2021年，公司实现营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%；利润总额228.43亿元，同比减少5.25%；归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，同比减少15.35%。

对此，招商蛇口在快报中解释，原因之一是公司房地产项目竣工交付并结转的面积增长，因此房地产业务结转收入增加，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比有所下降。

实际上，毛利率下滑几乎已经成为企业常态。据wind数据显示，2018年-2021年中报，其毛利率分别为39.49%、34.65%、28.68%、25.80%。

在地产下行大背景下，利润收缩亦是行业层面遭遇的困境。只是，招商蛇口毛利率这一指标的下滑速度甚至超过同一段位的民营企业。在克而瑞公布的2022年1月权益销售额排行榜上，龙光集团紧随招商蛇口之后，但上述时间段内，龙光集团的毛利率分别为33.73%、31.55%、30.01%、26.92%。

来源：克而瑞

而利润的下滑，一定程度上可以归结为受到高价拿地的影响。在2020年业绩说明会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰提及，高价拿地一度削弱了企业的盈利。“2016、2017年招商蛇口拿了不少高价地，大部分在2020年进入结转周期”。

这一批高价地陆续入市的时间恰逢行业转入寒冬期，去化放缓、溢价难度增加压缩了企业的利润空间。除此之外，存货跌价也在加剧蚕食招商蛇口的盈利水平。据财报数据显示，2018年-2020年，企业计提的存货跌价分别为9.86亿元、20.92亿元、25.3亿元、17.19亿元。

即便如此，自2020年以来，招商蛇口在土地市场仍然选择一路高歌猛进，接连拿下多幅 “楼面单价地王”。其中包括2020年7月，招商蛇口以8.1万元/平方米的楼面价拿下上海虹口地块；2021年2月，以92647.6元/平方米楼面价竞得虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块；2022年1月，以13076元/平方米楼面价拿下昆明巫家坝地块。

在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，企业未来利润可能将会比2021年下跌更快。因为2021年下半年楼市转淡，市场量价齐跌，此时要消化高价地，必然会造成巨大的业绩压力。

PART TWO

45天担保16次

回顾招商蛇口的发展方式，可以发现企业近年来坚持两条路：一条路是高价抢地冲规模，另一条路是频频担保。

在企业发布业绩快报的同一天，招商蛇口连续为旗下珠海、佛山、十堰4个项目提供担保，合计10.3406亿元。据财经网不完全统计，自2022年以来，其已经在45天时间内为旗下16个项目公司提供了担保。

截至2月23日，招商蛇口及控股子公司的对外担保余额（不包括子公司为客户提供的销售按揭担保）已达409.34亿元，对合并报表外单位提供的担保余额为61.04亿元，合计470.38元。

对此，职业投资人朱酒分析，母公司担保是增信的，可以降低融资利率，这是大公司常用的方法。有时候项目自身的条件一般，银行也会要求母公司作保。

财经网统计发现，在招商蛇口担保的16个企业中，不少项目自身条件确实差强人意。据最新财务数据显示，在净利润方面，其中11家企业净利润告负，最高亏损1.29亿元；11家企业营收均为0。

而此时的招商蛇口自身还在面临着高额的偿债压力。据公开数据显示，截至2月24日，招商蛇口拥有存续美元债1只，金额2.3亿美元；人民币债券存续数量32只，合计401.19亿元。其中，10只人民币债券将于一年内到期，总额为125.1亿元，占比近1/3。

而这一数额更是高居行业前列。据贝壳研究院数据显示，2022年共计251家房企需要偿还到期债务，其中到期债务超过100亿元的房企仅有22家。

柏文喜表示，频繁担保会增加企业的或然负债风险，对于企业的后续融资以及流动性的维护是不利的，尤其是企业自身还面临高达上百亿的债务今年到期的情况。

上海中原地产首席分析师卢文曦同样认为，巨额偿债压力之下还在频繁担保，招商蛇口的确会有压力。如果项目公司产品流转好，则担保不会出问题。“但关键还是在于销售端能不能每月有足够的入账。”

而通过数据可以看到压力已经开始在销售端显现。2022年1月，招商蛇口实现签约销售面积70.56万平方米，同比减少27.66%；实现签约销售金额151.47亿元，同比减少38.47%。

可以说，虽然在房地产市场遇冷之时，以招商蛇口为代表的国资企业凭借融资优势表现强势，但也难逃市场规则的制约：拿地面前，人人平等。错误的拿地决策终究是要付出惨痛代价的。

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